La Coalition pour les droits des locataires du Nouveau-Brunswick affirme que le gouvernement devrait se concentrer sur la lutte contre la financiarisation et le renforcement des droits des locataires.
Un nouveau rapport explosif de la Coalition pour les droits des locataires du Nouveau-Brunswick montre que les propriétaires risquent de faire d'énormes sommes d'argent si le gouvernement du Nouveau-Brunswick donne suite à ses promesses de réduire la soi-disant « double taxe ». Plutôt que de résoudre la crise du logement abordable, cette réduction de l'impôt foncier pour les propriétaires aggravera probablement la crise.
Le rapport - le premier du genre axé sur le marché du Nouveau-Brunswick - décrit comment les investisseurs financiers ont mis au point une technique pour provoquer une « appréciation forcée » des biens locatifs. Il s'agit d'un processus par lequel les propriétaires augmentent les loyers pour accroître le revenu net d'exploitation d'une propriété, ce qui entraîne une évaluation plus élevée de la propriété. À leur tour, ces évaluations plus élevées permettent aux propriétaires d'obtenir davantage de capitaux en refinançant le bien. En prenant l'exemple d'un seul immeuble à Fredericton, M. Hayes utilise les données du New-Brunswick Apartment Owners Association pour démontrer qu'une réduction d'impôt garantira une aubaine pour les propriétaires tout en maintenant l'incitation à maintenir des loyers élevés.
L'appréciation forcée est le résultat de la financiarisation accrue du logement, où le profit est le motif principal plutôt que l'abordabilité, note le rapport. Les Néo-Brunswickois qui font face à des augmentations de loyer astronomiques voient le résultat direct de la financiarisation des marchés de l'habitation.
L'auteur du rapport, Matthew Hayes, est titulaire d'une chaire de recherche du Canada en études mondiales et transnationales à l'Université St-Thomas de Fredericton. Selon M. Hayes, réduire les impôts des propriétaires pendant un boom immobilier rendra l'immobilier plus désirable pour les investisseurs financiers, qui recherchent de plus en plus des revenus locatifs pour leurs portefeuilles, ce qui aggravera l'inflation des loyers.
C'est quelque chose qui devrait inquiéter les propriétaires du Nouveau-Brunswick aussi, note Hayes.
« Les propriétaires néo-brunswickois qui se plaignent de factures d'impôt foncier élevées dans toute la province devraient savoir que ces factures sont en partie le résultat d'un marché immobilier très dynamique pour les biens locatifs. On peut aussi acheter des maisons pour les louer, ce qui fait gonfler la valeur des propriétés. La province a l'intention d'aggraver la situation en faisant la charité aux investisseurs immobiliers sous la forme d'une réduction d'impôt pour les propriétaires », a déclaré M. Hayes.
L'une des principales raisons pour lesquelles une réduction de l'impôt foncier risque d'entraîner une augmentation de l'inflation des loyers est la tendance nationale et internationale à ce que l'on appelle la « compression du taux plafond » dans le secteur de l'immobilier. Comme le souligne le Dr Hayes dans le rapport, les « taux de capitalisation » sont une mesure du risque (des taux plus bas indiquent un risque moindre), et ils ont baissé dans tout le Canada, les investisseurs institutionnels injectant davantage de capitaux dans le secteur.
« En termes simples, les investisseurs financiers considèrent que les propriétaires du Nouveau-Brunswick sous-évaluent leurs biens », a déclaré M. Hayes. « Ils ont démontré leur volonté d'acheter des propriétés bien au-dessus de leur valeur d'évaluation. Le boom national de l'immobilier locatif reflète la croissance des propriétaires financiarisés dans les marchés canadiens régionaux comme le Nouveau-Brunswick, où il y a encore des profits importants à extraire de l'appréciation forcée. »
Le rapport note que les plus grands propriétaires qui capitalisent sur les propriétés locatives du Nouveau-Brunswick ne réinvestissent pas nécessairement cet argent au Nouveau-Brunswick. Killam REIT, le plus grand propriétaire du Nouveau-Brunswick, possède 1 unité locative sur 7 dans la province. Les revenus générés par le refinancement et les réductions d'impôts seront probablement utilisés pour ses ambitions d'étendre son portefeuille de propriétés à l'extérieur du Canada atlantique, et pour transmettre les profits aux investisseurs.
« La Coalition pour les droits des locataires tire la sonnette d'alarme sur cette proposition de réduction d'impôt non seulement pour les locataires, mais aussi pour les petits propriétaires », a déclaré M. Hayes. « Alors que certains propriétaires - en particulier les plus grands - gagneront beaucoup grâce à une réduction d'impôt, les petits propriétaires qui n'ont pas accès au crédit verront simplement leurs coûts continuer à augmenter, car les industries qui desservent les entreprises de location continuent à se consolider. Au-delà des factures d'impôts, les coûts d'assurance et de construction augmentent plus rapidement par unité pour les petits propriétaires que pour les grands, qui peuvent profiter de leurs économies d'échelle. »
Selon la Coalition, le rapport montre que ce n'est pas une bonne politique publique que de s'attendre à ce que les réductions d'impôts accordées aux propriétaires profitent aux locataires. Il existe des solutions éprouvées à la crise du logement abordable sur lesquelles le gouvernement du Nouveau-Brunswick devrait se concentrer au lieu de débattre d'une réduction d'impôt garantie pour enrichir les riches propriétaires, soutient la Coalition.
« Ce n'est pas une coïncidence si les locataires du Nouveau-Brunswick font les frais de ces augmentations de loyer hors de contrôle. Des recherches antérieures montrent que les investisseurs financiers sont attirés par les juridictions où les protections des locataires sont faibles », a déclaré Jael Duarte, avocate et défenseure des locataires pour la Coalition pour les droits des locataires du Nouveau-Brunswick.
« Au lieu de détourner 70 millions de dollars ou plus de fonds publics à la suite de la réduction d'impôt vers les propriétaires du Nouveau-Brunswick - dont les plus importants recevront la plus grande part de la réduction - la province doit se concentrer sur des solutions éprouvées : investir dans le logement non marchand, comme le logement sans but lucratif et coopératif, et renforcer les droits des locataires », a déclaré Duarte.
« Après tout, la seule chose qui garantit le contrôle des loyers est le contrôle des loyers », a-t-elle ajouté.